在马来西亚买房子的流程其实不难，难的反而是当中牵涉到的买卖协议和法律规定，尤其是在房屋买卖合约的条款与条件方面，究竟有哪些地方是需要特别留意，才能避免被对方占便宜或钻法律漏洞呢？
让小编教你读懂自己的房屋买卖协议，这样就可以保护自己的权益，避免不必要的损失！
马来西亚买房的Sale And Purchase Agreement是什么？
买卖合约（英文Sale And Purchase Agreement，简称SPA、SNP或S&P），是一份在买卖双方之间具有法律约束力的书面合同，合同内会阐明交易的相关条款、条件以及各自的义务。
一旦合同内的条款都经由双方确定了，双方完成签署了，这就代表他们同意这个买卖的所有条款和条件，并将需要履行各自的合同义务。若有一方在签署后无法履行义务，那就被视为违约。
买卖双方其实应该各自委托自己的律师以处理房地产买卖的手续。然而，在马来西亚一般上的做法都会选择共用一名律师。
无论是各自委托律师或共用一名律师，律师在处理买卖手续过程中扮演着很重要的角色。在还未签署SNP之前，买卖双方都可以要求律师解释每一个条款，若没有异议并都同意了，就需要在律师的见证下签署SNP。
马来西亚新楼盘和二手房屋买卖合约的差别
马来西亚房屋市场主要分为以下两大类型，而且消费者在购买这两种房屋时候，使用的买卖合约内的条款与条件会有些许不同：
新屋市场（英文primary market) : 是指向发展商购买他们推出的一手房屋项目。
二手房屋市场（英文secondary/subsale market) : 是指向现任屋主购买的二手房屋。
9个大马房屋买家必须留意的SPA条款
根据1950年合同法，成年人的法定年龄为18岁，这意味着要签署任何合同，签名者都必须至少满18岁，包括购房者所需签署的SNP。
值得注意的是，有很多事项需要详细、清楚、白纸黑子地记录在S&P里。在签署S&P之后，双方就必须遵守S&P中规定的条款。
以下是你需要特别注意的一些常见SNP条款和条件：
1）合同各方的详细信息（Parties to the Agreement）
买卖合约当中的卖方和买方基本信息，如姓名、身份证号码和地址等都需要如实记录。同时，律师有义务去确保买卖双方的真实身份，以避免任何欺骗案件的发生。
卖方作为出售房地产的一方，必须拥有房地产拥有权或拥有处理该房地产的法定权力。打个比如，卖方若是继承父母的遗产，在还没完成继承手续之前出售该房地产的话，必须出示由法庭发出有效的庭令，证明他有这个权利出售该产业。
买方则作为购买房地产的另一方，必须至少满18岁并有能力支付购买价格。
如果是一手房屋，这里就需要注明发展商的详细资料，并且必须在合约内展示由马来西亚房屋及地方政府部（马来文 Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan，简称KPKT）发出的广告与销售准证（英文Advertising Permit and Developer’s License，简称APDL）。
如果房产项目拥有APDL，有关房产的发展就会受KPKT监管，买家的权益也会受1966年房屋发展（管制与执照）法令（简称HDA）的保障。
若发展商无法展示APDL，很大可能该发展项目还未获KPKT批准。这种情况下，购房者千万不要支付定金或签署任何合约。
2）房地产概况（Details of Property）
购房者所购买的房地产类型、地点位置、地契资料和门牌号码等详情，都需要在SPA内详细写明。
如果卖方还有提供家具或电器，SPA就需要将包含在房地产内的固定家居配件、家具和电器等一一列出。
在房地产的地契方面，建议以最新的土地搜索资料为准，以准确地核实卖家身份等重要资料，以避免被人诈骗。
此外，如果你购买的是一手房地产，就要格外注意房屋面积和每平方尺价格这两大资料。若日后屋子建好后的面积与合约上的存有落差时，买家就可以根据SPA内的条款进行索赔。
3）购买价格（Purchase Price）
房屋买卖双方确定最终的购买价格后，双方所同意的购买价格必须清楚注明在买卖合约内。之后，买家需要根据买卖合约的付款条款支付购买价格。
马来西亚很多新楼盘项目都有回扣配套，但这些回扣不会注明在SPA内，因此购房者必须确保发展商会发出正式信函，并且在当中注明回扣方式和具体数额。
记住，所有承诺都需要白纸黑字注明，不能单靠一方的说辞，尤其是在钱财和价格方面。购房者必须确保合约已经将购买价格和已付款项清楚列明，才签署SPA。
4）付款方式和期限（Payment Method/Payment Term）
在马来西亚购买房地产，一般来说都会以头期钱downpayment来支付一部分的购买价格，其余的用房屋贷款来解决，所以SPA都会将现金和贷款支付的条件和手续清楚列出。
在贷款买房的时候，买家要确保自己的买卖合约律师和贷款律师可以同步确保两方面的手续无误，以避免发生程序逾期等问题。
5）成交或交易完成期限（Completion Period/Completion Date）
二手房屋买卖合约完成交易的期限，通常为签署SPA后的3+1个月（在没有先决条件的情况下），这意味着卖方应在这个期限内收到买方的全部购买价格。
一般上，二手房屋为例的付款方式为：
买家在签署购买意向书的时候，需要支付房价的3%作为订金
买家在签署SPA时，需要再支付买卖价格的7%
剩余的90%尾款就根据SPA的期限，以贷款或者现金的方式完成支付
在支付90%的尾款时，买家一般会获得3+1个月的期限，其中的额外1个月期限被称为延长的完成期限。在这个额外1个月的期限内支付尾款，买家就必须支付逾期利息，最常见的计算方式是以每年10%利息和购买价格的余额来按日计算。
若超过这个4个月的期限，卖家就有权利中止买卖并没收买家已支付的10%头期钱。
在新楼盘方面，有关款项是根据买卖合约的附表三（Third Schedule）来分阶段支付。发展商会根据建筑工程进度来收取相应的款项。
在收到发展商发出的进度通知单后，买家或买家申请贷款的银行就需要在30天内支付该进度通知单内注明的买价，否则会被征收每年10%利息的逾期罚款金。
以下是新屋子买卖合约Third Schedule的还款时间表Payment Schedule：
6）先决条件（Condition Precedent）
若你购买的是一间存有权益限制（英文Restrictions-In-Interest）的二手房地产，这表示卖家在出售该房地产时必须获得州政府的批准（State Consent）。
在还未获得州政府批准之前，这个买卖是存在附带条件的买卖交易，而这个附条件的情况就被称为先决条件。若先决条件未被满足，双方可以根据买卖合约中的条款来中止买卖和取回头期钱，或者延长先决条件的期限。
因此，在购买房地产之前，买家应该了解房地产交易是否存在任何先决条件，不然在签署了SPA才发现自己需要等上6到9个月才能完成这些condition precedent，而且自己又急着搬进去住的话，这样分分钟会导致自己面临时间、金钱和精神上的损失。
7）交房（Delivery of Vacant Possession）
在交房方面，一手房屋与二手房屋的手续和期限是完全不同的，比如二手房屋卖家在收到买方的全部购买价格后，必须在5个工作天内交房。
一手房屋则根据买卖合约的附表G或H来交房，比如公寓有36个月的完工期，个别地契individual title的排屋只有24个月。若发展商无法在规定的期限内交房，买家可以向发展商索取逾期交房罚金，也就是Liquidated Ascertained Damages，简称LAD。
值得一提的是，过去很多发展商都是根据签署买卖合约的日期，来计算LAD数额的。不过，马来西亚联邦法院在2021年1月裁决的一宗案例中，裁决发展商和买家在计算LAD时，必须从买家支付订金当天开始计算，以杜绝发展商利用法律漏洞来逃避LAD的事情发生。
8）缺陷保修期（Defect Liability Period，简称DLP）
向发展商购买住宅房屋时，都会有一个24个月的缺陷保修期条款，这实际上就是发展商提供的保固期warranty period。
在马来西亚，DLP是从买家拿到新屋子钥匙，或者发展商发出VP通知信的那一天开始计算的。
在这个缺陷保修期期间，若发现房子内出现了任何建筑缺陷、损坏和劣质手工等问题，可以根据买卖合约条款通知发展商，而发展商都有责任免费将它们维修好。
而在跟发展商沟通DLP事宜时，必须依照SPA内的流程来进行，并且要记得把所有证明文件存档，以备不时之需。
9）中止条款（Termination Clause/Defaults/Remedies）
在其中一方想要中止S&P或者违约时，中止条款就会派上用场了。
在二手房屋方面，若买方选择中止合约，那么他的10%头期钱将被卖方没收。
而如果是卖方选择中止合约，他需要把10%头期钱退还给买方之余，同时需要另外支付一笔10%的赔偿金给买方。若卖方无法履行这个条款义务，买方将被允许采取法律行动，将案件带上法庭解决。
买卖合约的双方可以要求律师多注重这个条款，尽可能做到最完善的保障以保护到双方的权益。
一手房屋市场的中止条款有别于二手房屋市场，若买家只将不超过50%的购买价格支付给发展商，那么发展商只可以没收10%的头期钱。
若买家已经支付了超过50%的购买价格，那么发展商可以没收20%的款项，其余的需要退款给买家。
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